投资内铺可靠吗？
内铺，即商场内部铺位，是商场内用于商业经营活动的场地，一般分为出租性和售卖性两大类。 其中，出售型内铺是指经营者一次性购买商场内的铺位，并拥有该铺位的产权，同时拥有对其经营收益自主决定的权利；而租赁型内铺则由经销商通过租用方式获取经营权，所有者则是该铺位的开发商或出租方。 目前，国内大部分商业地产项目都是卖方市场，也就是开发商将建成后的商铺卖给商家，这种销售模式的弊端在于开发企业为了尽快回收资金，提高周转效率，往往对商户进行高价销售，但这样会导致后期经营压力过大、风险过高的情形出现。 而另一种买方市场则恰恰相反，它是在市场消费力稳定的前提下形成的。在此模式下，消费者对于优质购物环境的追求和购物体验的强调，使得商业物业需求不断上升，进而推动其价格和市场潜力。
不过，不管是哪一种零售业态，随着电商的冲击以及疫情反复的影响，生意都难做，很多品牌都选择关闭线下门店转向线上发展，这对于以线下营业为主的商业街或者卖场来说，影响更是直接且深远。 据相关统计显示，2017年以来，中国累计注销的商贸流通和电子商务相关企业超过38万家，2019年就有4.3万家关店，2020年前三季度更是高达5.3万。
当然，这些数据只是企业销户注销的数量，未考虑门店转型等情况，若加上门店转型等变量因素，线下的萧条可见一斑。 那么，在这样的行情下，投资者还会看好零售行业，尤其是商业地产的投资价值吗？ 我个人的观点是，谨慎乐观。 首先，我们可以肯定的是，无论是出于何种销售模式（租还是售）的商业地产项目，前期的建设投入都是非常大的，这从房地产项目的建安成本就可以看出大概。
另外，除了项目本身的硬件设施之外，后期的运营也是一笔不小的开支，比如商铺的招商、引流以及后期的运营、管理、推广等等，这些都是需要综合考虑的因素。 再者，我们要看到，现在各地都在出台相应的政策刺激消费，鼓励商业经济发展，特别是一些老旧商业街区改造的项目，虽然受疫情反复影响进度，但总体方向依旧明确。
在消费力难以快速复苏的当下，商业项目如何引导消费、培养消费者的消费习惯也是一个值得思考的问题。毕竟，对于零售行业而言，“一消”的重要性再怎么强调都不为过。 最后，我还需要提醒投资者一点，不管你对某个商业项目或者区域经济的预期多么乐观，请务必在合同条款中添加相应限制条件，把风险降到最低。