房地产基金哪只好？
首先，需要明确一点的是，不同类型的REITs对于投资者的风险承受能力、投资期限、流动性要求等有不同的适应性，并不能一概而论“哪只好”的问题；同时，由于国内目前仅发行了基础设施类REITs，本文主要分析此类产品，而对于其他类型的REITs，可参考的原则和思路有一定参考价值但未必完全适用。
在讨论具体的产品之前，先来简单介绍一下什么是REITs以及它的分类。 REITS（Real Estate Investment Trusts）的直译为房地产信托，又称为不动产投资基金或房地产投资信托基金。根据我国现行法律法规，REITS可以分为公募型REITS和私募型REITS。其中， 公募型REITS由证券公司、基金公司发行托管，通过公开募集方式募集资金形成基金财产，通过投资运营房地产项目获取收益，并分配给投资者。
从投资范围上来看，公募型REITS可以投资于基础设施类项目、商业地产项目和其他资产类型（如物流仓库、产业园区等）的项目，但对单个项目有规模限制。 从资金运作模式上来看，与公募基金类似，公募型REITS先募资形成基金财产，然后进行投资和资产管理和处置，以获取预期回报。不同的是，虽然同类REITS产品由于其资产运营特征存在一定差异，但由于采取信托结构，其法律关系较基金更为复杂。 而私募型REITS则是在监管要求相对宽松的情况下，由房地产私募基金管理人募集资金，直接投放到房地产项目上，通过项目的投资赚取收益。相较于公募型REITS，它具有流程简单、操作灵活的特点，更适合金融资本进入房地产市场。 在满足投资者的需求方面，无论是公募型的REITS还是私募型的REITS都具有降低资金进出市场成本、拓宽投融资渠道、分散风险、提高资金的利用率等特点，因而对一、二线城市房地产项目和地产企业来说，有着非常重要的积极意义。
目前在国内市场上，比较主流的REITs产品以基建项目为主，采用公募基金+ABS的产品架构，属标准的金融产品，在结构设计上与境外产品有所区别。如果将目光放得更加长远一些，探讨符合中国国情的REITs产品，我们需要借鉴的主要是海外市场的基础设施REITs的发展经验。
从国际市场来看，Reits主要分布在商业房地产和基础设施两大领域。 根据资产是否依赖于特定的土地抵押给予支持，Reits通常被分为抵押型Reits和非抵押型Reits两类。前者主要是指依靠基础设施等实物资产作为支持，其现金流主要来自租金收入或是收费收入的权益型工具，后者主要指向那些没有实际资产支撑，纯粹靠持有盈利公司的股权而获得收入的证券化产品。 目前国际上成熟市场的Reits大多以非抵押型为主，这是因为对非抵押型Reit而言，其基础资产的稳定性并不依赖特定项目是否拥有抵押品的支持或者是否存在特定债务负担的情况。换句话说，即使出现借款人违约情况，债权人也不能直接收回作为基础资产的物业，只能向相关债务人追偿，进而增加贷款回收的风险。 但并非所有市场的Reets都以非抵押型为主。在美国，1960年出台的第一个《房地产投资信托法案》中规定，Reits必须将不低于75%的资金投入房地产，因此早期的reits多为抵押型。但随着市场的发展，目前的美国市场已经形成了包括抵押型Reits、衍生型Reits及混合型Reits在内的丰富品种。