我来说一下，在苏州这边，别墅能不能办公司。 首先明确一点：别墅用来办公是完全可以的，而且只要符合建筑安全、结构安全、消防安全的要求即可。但是！ 由于别墅属于私宅性质，所以不能办理营业执照，也就是说不能在别墅里面注册公司（工商部门是不认可的）。
其次说说处理办法： 1.如果原房主已经去世了，要变更土地和房屋的使用权利人和产权人名称（也就是过户到您名下，这样就能办理营业执照了），但是房子是不能再做商业用途的了； 2.如果是刚买的二手房，可以花点钱让房东去做个抵押注销(房产抵押是给银行做的，需要银行同意并且去解压)，然后重做个抵押给您的按揭贷款，这样也能达到目的。不过这种操作有一定的风险，因为一旦抵押注销后房东又反悔不卖或者找其他借口不履行合同的话，您作为买方是有权要求卖方承担违约责任甚至解除合同的。
3.比较损一点的：如果原来房主人不错，又很喜欢这个房子，建议和他商量下，以他名义再贷款（房贷+经营贷），房子依旧抵押在银行做抵押贷款，只是还款账户改成你的账户，由你来归还贷款，当然这些你都需要和银行沟通好，并做到书面材料上才能实施。
勾迎力优质答主别墅能用作商业用途。业主们在将别墅用作商业目的来使用前，必须要向作为城市规划行政主管部门的市规划局提出申请，提出变更房屋用途，同时，还需提供相应图纸等申报材料，经审批同意后再办理有关变更手续。在得到批准并办理了手续之后，才能将别墅用作商业用途。
城市规划行政主管部门在接到申请之后，会予以审核以决定是否准许申请人改变房屋用途。具体由城市、县人民政府城乡规划主管部门按照建设用地规划许可证的规定作出规划条件，在规划条件中确定。
关于房屋用途变更所需提交的申请材料，建议咨询当地规划行政主管部门，具体以当地相关部门的要求为准。
法律规定：《城乡规划法》第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设单位，在签订国有土地使用权出让合同后，应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
